সাধারণত কোনো দলিল (sale deed/registered deed) থাকলে সেটাই মালিকানার প্রধান প্রমাণ তবে কিছু বিশেষ কিটি জমি আছে যেখানে দলিল থাকা সত্ত্বেও দখল ধরে রাখা যাবে না বা বাতিল করা হতে পারে। নিচে পাঁচটি প্রধান শ্রেণি, প্রত্যেকটির কারণ ও কী করা যাবে  সব ক্ষেত্রেই আইন, প্রশাসনিক নীতি এবং দেশভেদে পার্থক্য থাকে, তাই স্থানীয় রেভিনিউ/অফিস বা আইনজীবীর সঙ্গে মিলিয়ে কাজ করতে হবে।

১) রাষ্ট্রীয় (khas / government) ভূমি:

কী ধরনের: রাজ্য/কেন্দ্র অথবা স্থানীয় পৌরসভা/পিসি/জেলা কর্তৃপক্ষের জমি  বহু দেশে এটাকে “khas land” বলে।
কেন দলিলও কাজ নাও করতে পারে: সরকারী জমি ব্যক্তিকে বিক্রি/হস্তান্তর করা অনুचित বা অবৈধ হলে সেই দলিল বাতিল গণ্য হতে পারে; যদি বিক্রেতার কোনো ক্ষমতা না থাকে তখন।
আপনি কী করবেন: রেজিস্ট্রি কপি দেখালেই শেষ নয়  রেভিনিউ রেকর্ড, khas তালিকা বা ভূমি রেকর্ড (mutation, jamabandi/porcha) চেক করুন; প্রয়োজন হলে রেভিনিউ অফিসে আবেদন করে সনদ সংগ্রহ করুন। নিয়মিতকরণের (regularisation) প্রক্রিয়া থাকলে জানুন; তা না হলে আইনি চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হতে পারে।

নির্ভুল আয়কর রিটার্ন দাখিল করতে NBR তালিকাভুক্ত

কর আইনজীবীর পরামর্শ নিন। মানিক দাস, কর আইনজীবী

২) সরকারি অধিগ্রহণ/পাবলিক প্রকল্পের জন্য বরাদ্দ জমি:

কী ধরনের: সড়ক, বাঁধ, বিমানবন্দর, শিল্পাঞ্চল, কোপপার্টমেন্ট ইত্যাদি  সরকারি আদেশে জমিটি অধিগ্রহণ করা হলে ব্যক্তিগত মালিকানার অধিকার সীমিত হয়।
কেন দলিলও কাজ নাও করতে পারে: অধিগ্রহণ নোটিফিকেশন বা গেজেট প্রকাশিত হলে ব্যক্তিগত দলিলের উপর সরকারি অধিকার অগ্রাধিকারী; দখল ছাড়তে হতে পারে আর যদি ক্ষতিপূরণ ঘোষণা করা হয়ে থাকে, সেটাই চিকিত্সা।
আপনি কী করবেন: গেজেট নোটিফিকেশন/সংশ্লিষ্ট অধিগ্রহণ আদেশ ও ক্ষতিপূরণ কাগজ পরীক্ষা করুন; যদি ক্ষতিপূরণ অসম বা প্রসেস ত্রুটিপূর্ণ মনে হয়, আদালতে চ্যালেঞ্জ করা যায় (কিন্তু সময়সীমা থাকে)।

৩) বনভূমি / সংরক্ষিত পরিবেশ/নদী-তীর ও ঝিল/আবদ্ধ জলাভূমি:

কী ধরনের: সরকারি বন, সংরক্ষিত ইকো-সেন্টিভ এলাকা, নদীর ভাঙ্গন/উদ্দীপ্ত এলাকার জমি, জলাভূমি/baor/haor ইত্যাদি।
কেন দলিলও কাজ নাও করতে পারে: পরিবেশ/বন আইন ও পাবলিক ট্রাস্ট নীতির কারণে এসব জমি ব্যক্তিগতভাবে পাকা মালিকানায় পরিণত করা আইনত নিষিদ্ধ হতে পারে; বন অধিদপ্তরের আদেশ বা পরিবেশের কারণে দলিল অগ্রহণযোগ্য হতে পারে।
আপনি কী করবেন: বন বা পরিবেশ বিভাগে জমির আইনগত অবস্থা যাচাই করুন; পরিবেশগত নিষেধাজ্ঞা বা forest record থাকলে তা সংগ্রহ করুন; অবৈধ দখলের বিরুদ্ধে সরকারি ব্যবস্থা নেওয়া হয়।

৪) নদী-আকৃষ্ট (river accretion/reliction/char) বা জলবিলীপ/কিনারে গড়ানো জমি:

কী ধরনের: নদীর ভাঙনে বা জমির বদলে যে নতুন করে টিলা/char গড়ে ওঠে; অনানুষ্ঠানিকভাবে দখল করা নদীতীর।
কেন দলিলও কাজ নাও করতে পারে: নদী-নির্ধারিত লাইন পরিবর্তিত হলে রেজিস্ট্রেশন তথ্য, টপোগ্রাফি ও রেবইনিউ রেকর্ড ভুলধারিত হতে পারে; অনেক ক্ষেত্রে সরকার/প্রশাসনকে প্রথম অধিকার থাকতে পারে।
আপনি কী করবেন: নদী/চর সংক্রান্ত অফিস (নদী বিভাগ/রেভিনিউ) থেকে তথ্য দেখুন; আধুনিক সার্ভে ও চিহ্নিত মানচিত্র (survey map) চাওয়া দরকার; প্রয়োজনে আদালতে boundary/survey নির্দেশ চাওয়া যায়।

৫) আদালত বা সরকারী নিষেধাজ্ঞা/বৈধতা প্রশ্ন:

কী ধরনের: বিক্রয় কাগজ জাল, বিক্রেতার পক্ষে অনধিকারপ্রাপ্ত হস্তান্তর, জমি সংরক্ষণ/অবিষ্কৃত ঐতিহাসিক ও প্রত্নসৌধ সংরক্ষিত এলাকা বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা থাকা জমি।
কেন দলিলও কাজ নাও করতে পারে: যদি দলিল জাল, বিক্রয়প্রক্রিয়া প্রতারণাপূর্ণ, বা জমিটি আদালতের সংরক্ষণ/ফ্রিজে থাকে  তাহলে দলিলের কার্যকারিতা নাকচ হতে পারে। প্রত্নতাত্ত্বিক/ঐতিহ্যিক এলাকা হলে সরকার ঐ জমি গ্রাহ্য নাও করতে পারে।
আপনি কী করবেন: title verification (chain of title) করুন; রবিবিহীন বা সন্দেহজনক হস্তান্তর খুঁজে পেলে নোটিস/অভিযোগ দিন; আদালতের কপি/নিষেধাজ্ঞা আছে কিনা বিচার বিভাগে খুঁজুন।

কেন দলিল থাকা সত্ত্বেও সমস্যা হয়:

• সরকারি দখল/অধিগ্রহণ/নোটিফিকেশন/কোভেন্যান্ট/সংরক্ষণ বিধি
• পরিবেশ/বন/নদী/আবহাওয়া বিষয়ক আইন
• জমিতে মামলা/ঘোষণা/আদেশ থাকলে অনুমোদন বাধা পায়
• ভৌগোলিক/সার্ভে-বিরোধ (ম্যাপ ও হার্ড লাইনের অসমমত্য)

নির্ভুল আয়কর রিটার্ন দাখিল করতে NBR তালিকাভুক্ত

কর আইনজীবীর পরামর্শ নিন। মানিক দাস, কর আইনজীবী